Entrevista | Valeria del Puerto

CPAU

miércoles, 24 de abril de 2019  |   

Código Urbanístico + Código de Edificación + Ley de Plusvalía Urbana.

Valeria del Puerto, Presidenta del CPAU, detalla las acciones que se llevaron adelante durante el estudio de los códigos. Su análisis de los claroscuros de las normas sancionadas para la Ciudad y las inquietudes de los matriculados en los debates. Cuál es el impacto en los profesionales y sus clientes. 

Entrevista por: Patricio Ballesteros Ledesma

Uno de los principales desafíos, sino el más importante de estos tiempos para los arquitectos, es conocer cómo inciden los nuevos códigos en su labor diaria y cuáles son las implicancias que tienen en el ejercicio de la profesión. Porque además se sumó la Ley de Plusvalía, que plantea interrogantes tanto para el dueño de un terreno como para toda la cadena de la industria de la construcción.

Ya pasó el momento de los debates, las normas fueron sancionadas y tienen fuerza de ley. Ahora es vital que los matriculados estén asesorados sobre el nuevo marco jurídico para estar listos cuando el mercado se reactive. La Presidenta del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), Valeria del Puerto, señala que, como todo cambio, implica un adicional de trabajo y esfuerzo para los arquitectos, que ahora tienen que estudiar una normativa nueva y compleja. “Muchos arquitectos, desarrolladores y clientes postergaron decisiones hasta que se aclararan las reglas de juego”, apunta la arquitecta. “Esto sumado a un contexto general de inflación y devaluación que atenta contra la actividad de la construcción”.

En cuanto al rol del CPAU en relación con su interacción con otros actores fundamentales -como los son funcionarios del Gobierno y los matriculados a quienes nuclea-, responde de manera categórica: “No vamos a cerrar puertas ni trabar canales, al contrario, desde nuestra responsabilidad como consejeros buscamos articular con todos los actores para que puedan responder sobre todos los temas”. Del Puerto remarca, además, la dedicación de las personas que trabajan en el Consejo en las áreas de Gerencia General, Gerencia Técnica y en Atención al Matriculado ante la demanda particularmente importante que se generó con estos cambios.

Además, da cuenta del trabajo que hicieron, puertas adentro del CPAU, analizando cada una de las 12 versiones del código, ofreciendo propuestas, haciendo aportes y sugiriendo el rumbo sobre temas específicos del ámbito profesional. “Desde el CPAU convocamos a un taller de casos con profesionales y estudios de diferente escala para analizar algunas indefiniciones que encontramos”, recuerda.  “Sucedió que algunas imprecisiones de los códigos daban lugar a distintas resoluciones e interpretaciones”, agrega. 

Entre cambios y dilemas
“No coincido con que el Código de Planeamiento Urbano fuera un instrumento de más de 40 años, porque luego de aprobado en el año 1977 tuvo varias modificaciones y reformas integrales, la última fue en el año 2000. El Código Urbanístico (CU) no tomó toda la ciudad sino alrededor del 50%, los distritos U y APH no han sido incorporados a la lógica del nuevo código”, remarca del Puerto.

Sin embargo, destaca algunos cambios en la nueva norma. “Veo como algo positivo que ahora las llamadas torres sorpresa no existan más”, apunta la presidenta del CPAU y agrega: “Sin embargo en determinados contextos de edificios existentes y de acuerdo a la lógica de completamiento propuesta por el CU, las torres pueden ser la tipología que responda de manera más eficaz”.

En cuanto al Código de Edificación, rescata ante todo su estructura dividida en dos partes diferenciadas: objetivos y prestaciones especificadas en la ley, por un lado, y materiales y sistemas en su reglamentación, por el otro. “Este es un aporte importante que facilitará la actualización y agilizará los ajustes en relación a las nuevas tecnologías que vayan surgiendo. También es importante la clasificación de las obras en distintas categorías por complejidad a fin de simplificar trámites de permisos”.

Del Puerto considera que la Ley de Plusvalía, en cuanto a su aplicación, es “un tema delicado. Es muy difícil que el propietario de la tierra cuyo valor subió sólo porque aumentó su potencial edificatorio entienda que esa plusvalía le corresponde porque es el beneficiario directo de ese cambio de código. Y resulta más complicado aún porque el pago se realiza junto con los derechos de construcción por parte del desarrollador”, analiza. Como aún no se sabe cuál es exactamente la edificabilidad de cada terreno según el nuevo código, tampoco queda claro qué plusvalía le corresponde. “La nueva normativa junto con esta ley seguramente vuelve más complejo el panorama y es esperable que, en algunos casos, surjan conflictos entre propietarios, desarrolladores e inmobiliarias”, suma.

Lo que viene y lo que falta
La Ciudad de Buenos Aires tiene una enorme demanda insatisfecha de viviendas y desde el Gobierno porteño señalaron que estos cambios serían un impulso para paliar en parte esta realidad. “El nuevo Código de Edificación, que permite unidades más chicas, va en ese sentido y, aunque muchos aducen que está en contra de una mejor calidad de vida, posibilita que más gente acceda a su primera vivienda”, opina del Puerto. “Es una lógica de las grandes ciudades en las que el valor de la tierra es muy alto”, agrega.

La Presidenta del CPAU señala como un punto negativo los indicadores de la USAB 2, que abarcan una amplia franja de la ciudad en barrios como Almagro, Saavedra, Villa Urquiza, Liniers o Nueva Pompeya, herederos de la zonificación R2b1 que permitía construir PB, tres pisos y un retiro. “Los parámetros de esta zona impulsaron un diseño innovador con buenas propuestas de arquitectura sustentable, amigables con la ciudad, que coexisten de manera amable con la vivienda individual, y muchas veces desarrollados por profesionales jóvenes que renovaron el modelo de vivienda colectiva”, recuerda. Pero ahora, el retiro superior no podrá ser vivienda sino que se destinará a servicios o portería, algo innecesario por las dimensiones del proyecto. “En esas tipologías de edificios chicos la supresión de una planta probablemente hará inviable la ecuación económica”, se lamenta del Puerto.

Según las consultas que recibió el CPAU de parte de los matriculados, otro punto a resolver es la sustitución del tan criticado FOT que permitía calcular cuántos metros cuadrados construir y tendía a la incorporación de patios y espacios que generaban ventilaciones cruzadas a la vez que posibilitaban el ingreso de la luz y el sol. “El temor es que con la nueva normativa se tienda a construir plantas compactas y se pierda la calidad espacial y ambiental”, advierte la arquitecta. Esas nuevas realidades del Código serán las que estarán en discusión entre inversores y arquitectos al encarar una nueva obra, en donde entrarán en tensión los intereses financieros versus los criterios ambientales y proyectuales.

También se observa que la nueva legislación se limita a regular el ámbito privado y no incorpora la problemática del espacio público. “Las calles, los espacios verdes, los equipamientos públicos, la relación entre el río y la ciudad quedaron fuera de la discusión. Un código urbanístico debería generar una mirada más amplia de lo metropolitano”, concluye del Puerto.