El desarrollo de nuestros barrios el día después
Lorena Obiol
En una charla organizada por el CPAU, Andrea Winter, Matías Frazzi y Gabriel Torraca conversaron sobre la ciudad que tenemos, la que queremos y la que se podría desarrollar.
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Apenas un minuto pasadas las 18 h del 23 de septiembre, Emilio Rivoira, vicepresidente 1° del CPAU, salió a escena frente a una platea virtual para presentar la primera charla del ciclo P+R: las preguntas que nos hacemos, las respuestas que buscamos. «El día después nos va a encontrar en esta ciudad que desde los años ‘40 mantiene casi estables sus tres millones de habitantes, pero que durante el día circulan muchísimos más. Esas personas han dado la identidad a la ciudad que tenemos, donde particularmente lo que reconocemos como los barrios son las áreas de densidad baja y mediana. Como algunos sabemos, el 70% de lo construido en CABA está en áreas de mediana y baja densidad», comenzó el anfitrión.
«Nos pareció interesante invitar a colegas que han estado recientemente involucrados en una producción de ciudad, de edificios y construcciones de escala barrial y que, si bien no es lo único que han hecho, se identifican con algunas zonas: Andrea Winter, del estudio A3, que tienen mucho trabajo en el barrio de Saavedra; Gabriel Torraca, que con el estudio Gatarqs tiene obras en Villa Crespo y en San Cristóbal; y a Matías Frazzi, que ha hecho lo similar en Devoto», continuó Rivoira antes de pasarle la palabra a María Eugenia Usatinsky, periodista especializada en real estate y moderadora de la charla.
La propuesta del encuentro giró en torno a tres ejes: la mirada de los barrios desde lo urbanístico, los cambios que pueden ocurrir desde lo proyectual y cómo puede transformarse esta propuesta de ciudad a partir del negocio inmobiliario.
«Mientras en el mundo las inversiones inmobiliarias son especulativas o de renta, en Argentina a esto se le agrega una muy particular, de nuestro contexto, que tiene que ver con la guarda de valor. Por eso, las preferencias de nuestros inversores se concentran en los barrios premium, generando asimetrías con otros barrios de la ciudad. Si bien los límites de los barrios se venían corriendo, traccionados por la incidencia del suelo, se siguen propuestas de desarrolladores de acuerdo a la confianza que estos les brindan.
«Yo creo que el estímulo de estos cambios va a empezar a producirse a partir de políticas del Estado, ordenando un desarrollo planificado y regulado. Es el caso del corredor Donado-Holmberg o de Parque Patricios.
«Entendiendo esta lógica preexistente, no creo que el COVID y sus cambios de hábitos reviertan por sí solos esa tendencia. Creo que esta asimetría hasta podría llegar a profundizar la concentración. Seguramente, lo que sí precipite son debates que disparen cambios que creo que son imprescindibles accionarlos rápidamente. Pero antes del COVID ya existían esas necesidades de cambios», se animó a arrancar Gabriel Torraca.
A su turno, Andrea Winter coincidió con la opinión de Torraca, y agregó que no hay que hablar de los barrios en un sentido folklórico o romántico sino entender que las personas pueden generar identidad propia en el barrio. «Creo que se van a ir acentuando tendencias que ya venían: buscar espacios con mejor calidad ambiental, lugares para vivir y que no se trate solamente de habitar un departamento. El espacio público es un factor de valorización de estos barrios: la proximidad donde se puede encontrar entretenimiento, distracción o descomprimir la vida cotidiana. Saavedra o Coghlan, donde nosotros trabajamos, generan esta escala en donde quienes van a ir a habitar necesitan este tipo de lugares».
Matías Frazzi planteó la situación, a su criterio, particular de Devoto. «Es un barrio periférico de la ciudad y se viven otras realidades. Es muy verde, de baja escala, el habitante de Devoto nació, vive y su familia seguirá viviendo acá. Las presiones inmobiliarias y de desarrolladores también son diferentes. Se genera un ámbito sano para poder desarrollar y esta situación pandémica, por lo menos en la forma de trabajar de nuestro estudio, no nos va a modificar demasiado. Porque nosotros le otorgamos al usuario un valor agregado en los espacios comunes, en las expansiones, en las dobles ventilaciones, en la escala que tiene. Este es un barrio en donde, salvo en los corredores, no se construye en altura. Quizá es un buen momento para reflexionar sobre qué calidad de vida queremos darles a los usuarios y también de qué lado nos paramos profesionalmente para ver la ciudad».
La charla continuó y pasó por varios temas: si hay compradores/as genuinos/as en los barrios, la descentralización a partir del home office, el aporte de la sustentabilidad, las posibilidades o no del Código, las microviviendas.
En los párrafos siguientes, compartimos algunas frases destacadas:
«El comprador está. Hay resguardo de valor y la perspectiva, en un barrio residencial como Devoto, es que se va a mantener estable».
— Frazzi
«En Saavedra cambia una parte del código muy importante. Algunos sitios se volverán atractivos para poder desarrollar emprendimientos de mayor envergadura, como el corredor Balbín. Siempre un poco más de volumen es más tentador, sin perder la escala».
— Winter
«Mientras el crecimiento de la ciudad o el financiamiento de los desarrollos estén dados por el tipo de inversores que comenté, el crecimiento no va a ser como el que imaginamos de una ciudad justa y planificada».
— Torraca.
«Nosotros tenemos este debate ético a partir de lo que reza el nuevo Código Urbanístico. Este debate entre la calidad de vida que puede ofrecer una micro vivienda y la calidad de vida que puede tener un usuario al no tener ni siquiera la micro vivienda».
— Torraca
«Yo creo que la buena Arquitectura de la ciudad depende del cliente. Si tenés un buen cliente que le interese hacer ciudad y arquitectura es un tema. Si tenés un cliente que no le interesa, es otro».
— Frazzi
«Nosotros/as tenemos una responsabilidad, que es utilizar este momento para reencauzar algunas cosas que se venían dando desde los desarrollos inmobiliarios: encontrar la escala justa, no dejarnos llevar por desarrolladores que solo quieren más m2, más rentabilidad y poder empezar a hablar de Arquitectura. Esto es un poco entender qué viene primero: ¿microviviendas o personas necesitadas que salen a comprar lo que pueden? Pero también lo que pueden es lo que encuentran».
— Winter
«El home office va a generar descentralización. Si bien era un proceso que se venía dando, el COVID lo acelera, desde mi punto de vista. Hay una vacancia muy grande de oficinas en el centro. La gente trabaja en sus casas, que no están preparadas para ese uso, obviamente».
— Torraca
«Creo que se viene una revolución programática. De los programas, de los proyectos, justamente. Y uno de los grandes compromisos que tenemos es la producción en obra. Tener cuidado con los sistemas constructivos y la forma de hacer. Tenemos que ser conscientes del cuidado del medio ambiente, el calentamiento global, las inundaciones y un montón de cuestiones que deberían preocuparnos, porque tenemos una gran responsabilidad en ese sentido. Nuestra industria en todos esos procesos, desde las demoliciones hasta la operación y mantenimiento de los edificios, es responsable del 40% de los gases efecto invernadero».
— Torraca
«Sustentable no es poner techos verdes y enredaderas en las medianeras. Significa entender que cuando estamos armando un edificio, plantamos un aparato que tiene un consumo enorme por lo menos en los próximos cien años».
— Winter
«Yo creo que los espacios comunes son siempre importantes, pero hay que ver el real uso que tienen. Hay muchos edificios que plantan una pileta en la planta baja y después no la usa nadie o que se pelean o que cuesta mantenerlo. También eso hay que repensarlo».
— Frazzi
«La arquitectura es mucho más simple. En la simpleza que uno le puede dar puede resolver muchos temas sin caer en un montón de hechos tecnológicos que consumen energía».
— Frazzi
«Primero, hay que partir de estrategias pasivas. Un alero, ventilación cruzada, una buena envolvente. Que todos nos olvidamos de una buena envolvente. Total, después se pone aire acondicionado por todos lados».
— Torraca
«Creo que también lo que hizo la pandemia fue ponernos en evidencia de que los m2 tienen una valorización que no está tan atada a la moneda. El m2 se valoriza de otra forma».
— Winter
