Entrevista | Otro perfil del ejercicio profesional: tasadora y perita

Lorena Obiol, María de los Ángeles Vivanco

La arquitecta Liliana Schawaller trabajó durante 40 años en la Procuración General del GCBA y fue jefa de la Sección Tasaciones y Coordinadora del Área Pericial. Además de su experiencia, que va desde las expropiaciones para construir las autopistas en los ‘70 a tasar la mansión Álzaga Unzué o hacer peritajes en Cromañón, en esta nota nos cuenta sus vivencias y prácticas en este campo de la Arquitectura.

Por: Lorena Obiol, María de los Ángeles Vivanco

Como periodistas, nos hubiese encantado entrevistar en persona a Liliana Schawaller, abriendo la puerta de su consultora, recibiéndonos con una sonrisa, ofreciéndonos café. Pero tristemente estamos en cuarentena, y la nota, que sucedió en tres tramos, fue telefónica.

Schawaller se recibió de arquitecta y enseguida comenzó a trabajar como docente en la FADU y en la Universidad Nacional de Morón. En 1976, ingresó en el Gobierno de la Ciudad cuando aún era la Municipalidad. Allí inició su carrera en el área legal como Jefa de la Sección Tasaciones de la entonces Dirección General de Asuntos Jurídicos (hoy Procuración del GCABA). Desde 1979 a 2017 fue consultora técnica por el GCABA en los fueros civil y penal y como su representante ante el Tribunal de Tasaciones de la Nación. Desde 2009 fue Coordinadora del Cuerpo Pericial de la Procuración. Actualmente, tiene su propia consultora.

¿Cómo era su trabajo en la Procuración?
Trabajé en todo tipo de juicios, desde la caída de una persona en la calle hasta los que incluían derrumbes de edificios, problemas estructurales, daños y perjuicios a terceros por distintas razones. También, en los referidos al valor de un inmueble, como en una expropiación. Tuve a mi cargo un equipo interdisciplinario de arquitectos/as y profesionales de otras disciplinas. La Procuración tenía quinientos abogados/as y el área pericial participaba en los inicios de demanda, en la elaboración de los puntos periciales, en el seguimiento de la tarea de el/la perito/a de oficio, en las impugnaciones y alegatos. Trabajé en juicios y pericias de suma importancia, era apasionante.

¿Cuáles son las causas que más la impactaron? 
Tasar la mansión Álzaga Unzué, la Barraca Santa Rosa, que había sido una prisión y, por supuesto, el caso Cromañón por los hechos que sucedieron allí.

¿Cuál es la diferencia entre una tasación y una pericia?
Una tasación es el estudio y análisis de una propiedad para determinar su valor. La pericia es una investigación con el fin de definir un problema, su eventual origen o solución según el caso. Si la necesita una persona particular, actúo como consultora. Si, en cambio, me nombra un juez o una jueza, soy perita de oficio. Es el mismo trabajo, pero cambia la figura según quién necesite la pericia.

¿Qué tipos de trabajo puede realizar usted como arquitecta tasadora?
Puedo intervenir en todo tipo de tasaciones porque, como arquitecta, tengo un conocimiento sólido con respecto a los edificios, sus diseños, estructuras, instalaciones, materiales, etc. Por mi formación y la incumbencia del título^[1], puedo ponderar los aspectos urbanísticos en los que se ubica el inmueble y basar mi informe en conocimientos técnicos y en procedimientos que siguen normas preestablecidas.  En las tasaciones que hago los valores iniciales se afectan por distintos coeficientes, que toman en cuenta las características constructivas del bien a valuar, su estado de conservación y edad, la ubicación en el edificio si es un departamento, la inserción del inmueble en su entorno y en el ejido de la ciudad. Si es propiedad horizontal, también el análisis de las características totales de la propiedad. En el caso de la valuación de tierras se tienen en cuenta también las bondades generales del terreno, entre ellas su capacidad constructiva.

¿Cuál es la diferencia respecto del trabajo de un martillero o una martillera?
Las tasaciones de un martillero o martillera se basan pura y exclusivamente en indicadores generales y solamente pueden dar un valor estimativo del inmueble, sin el aval de un método normado. Sus valoraciones son para subastar y comercializar, actividades que nuestros informes no tienen como objetivo y que, reitero, se basan en conceptos y reglas técnicas.

¿Qué tipos de tasaciones existen?
Hay tasaciones estimativas, ordinarias y extraordinarias. Las estimativas son una apreciación económica del inmueble sin el aval de un método. Es un informe que no tiene en cuenta el relevamiento específico de la propiedad. Pueden ser de palabra. Las ordinarias implican utilizar un método técnico, en el que se aplican coeficientes correctivos al valor unitario base. Se busca el valor objetivo del bien, el valor de mercado o de recuperación, según el caso. Es un análisis de todos los rubros que contiene una planilla de cálculo: ubicación, antecedentes, estado, ubicación en planta, ubicación en piso, características zonales, del entorno. Se procesan los datos obtenidos y los que define la norma a aplicar en cada caso, hasta llegar al valor real, final y corregido. Las extraordinarias implican una actuación conjunta con diferentes profesionales o interviene el Tribunal de Tasaciones de la Nación.

 ¿Cómo funcionan las tasaciones para expropiaciones?
Una norma nacional, como por ejemplo una de Vialidad Nacional o del GCABA, puede definir la afectación de un bien privado para la apertura de una calle, la traza de una autopista o para disponer el retiro de la línea de frente de un predio. En esos casos, se dispone la expropiación del inmueble, que puede ser directa o inversa. En la primera, el ente oficial ofrece al/la dueño/a del inmueble una suma. De ser aceptada, se hace un contrato de avenimiento, la persona recibe el dinero y el GCABA o el Estado da curso a la obra que originó la afectación. Pero si la propiedad vale más de lo ofrecido, se puede iniciar una demanda: ahí nos encontramos frente a una expropiación inversa. En esta, además de las tasaciones de los consultores técnicos de las partes que representaban a la entidad oficial y al/la dueño/a de la propiedad afectada, intervenía el Tribunal de Tasaciones de la Nación con su propio informe. En las reuniones plenarias del Tribunal, las partes defendían su posición sobre el valor de la propiedad, basada en argumentos técnicos. Luego de la autonomía de la CABA, pasó a tener injerencia en las expropiaciones el Banco de la Ciudad de Buenos Aires en reemplazo del Tribunal de Tasaciones de la Nación. 

¿Cómo hacer una buena tasación para evitar conflictos o litigios?
Se debe usar el método técnico y normado de una tasación ordinaria y, en lo posible, acordar los lineamientos de la tasación con las personas que intervienen en el caso.   De todas formas, es posible que el informe sea impugnado. Por ejemplo, puede haber disidencia respecto de las características constructivas del inmueble, porque las partes las consideran distintas, o sobre su ubicación. En los casos judiciales, además de las impugnaciones de las partes litigantes y el/la perito/a de oficio, es factible que el/la juez/a, antes de dictar su fallo, cite a los/as peritos y consultores/as para que fundamenten su informe. 

Usted, como arquitecta, ¿puede hacer todo tipo de tasaciones?
Puedo tasar todo tipo de bienes inmuebles: casas, departamentos en propiedad horizontal, en PH, casas en countries, galpones, campos destinados a ser urbanizados. ¡He tasado un barrio entero! No puedo tasar un viaducto, un puente o una represa. 

¿Qué debe hacer quien quiera trabajar como perito/a en tasaciones?
Cualquier arquitecto/a puede ejercer como perito/a o como tasador/a sin ningún título más. Todo informe que haga está avalado por su incumbencia y su firma profesional.  Pero para actuar de oficio debe inscribirse en distintos fueros de la Justicia ordinaria. 

Nos despedimos de la arquitecta luego de una extensa charla telefónica con la certeza de que cuando termine el aislamiento nos encontraremos, café mediante, para seguir conversando. 

[1] N de la R: El/la arquitecto/a tasador/a puede ser perito/a o consultor/a