Código de la Edificación CPAU CPIC
En función del estado de situación actual de la Reglamentación Vigente y de las tramitaciones, y de la convocatoria del GCBA a opinar sobre las modificaciones del CE, el CPAU y el CPIC hemos redactado un documento preliminar con las modificaciones más relevantes a nuestro entender.
El Código de Edificación, en los aspectos técnicos, prescribe soluciones tipificadas. Por lo tanto siempre legisla sobre lo conocido e impide la innovación. Se deberían utilizar normas basadas en el desempeño o en el cumplimiento de objetivos, tales como el valor de los diferentes tipos de aislación, resistencia y comportamiento admitidos, sin prescribir un material o forma de ejecución específicos.
Visión y Misión
El CPAU y el CPIC promueven la modificación del Código de Edificación orientado a acompañar el crecimiento armónico de la ciudad, facilitar a sus habitantes el acceso a la vivienda y servicios, y fomentar las buenas prácticas profesionales y ambientales.
El proyecto CPAU-CPIC para el nuevo Código de Edificación se sustenta en cuatro pilares con respecto a:
- Las obras: Garantizar el proyecto y construcción de edificios seguros, habitables, sustentables y funcionales.
- Las obligaciones gubernamentales: Delimitar el rol gubernamental para ejercer el control, seguimiento y equilibrio priorizando el bien común y protegiendo el patrimonio.
- Los actos administrativos: Ordenar y clarificar la normativa permitiendo tramitaciones transparentes y sencillas.
- Los intereses ciudadanos: Fomentar y acompañar en plazos considerables los proyectos ciudadanos e institucionales promoviendo la industria de la construcción.
Se propone la implementación de una auditoría externa que aleatoriamente compruebe casos concretos para verificar el cumplimiento de los cuatro pilares, generando estadísticas, devoluciones y respuestas correctivas que serán utilizadas por la Comisión Asesora Permanente.
Cada capítulo desarrolla los siguientes contenidos básicos:
- Conformar un ordenamiento parcelario e institucional
En la actualidad las parcelas se manejan por expedientes diferentes, tornando imposible la reconstrucción histórica y de antecedentes, superponiéndose trámites y acciones debido al tratamiento fragmentado. Lo que se procura es ordenar dentro de un registro único de inmuebles todos los datos, tramitaciones, informes, inhibiciones y premios de cada parcela. Y conformar una Comisión Asesora Permanente que genere en primera en primera instancia el Anexo Reglamentario (documentación técnica y avalatoria) y su actualización justificable.
Lo que se procura es ordenar dentro de un registro único de inmuebles todos los datos, tramitaciones, informes, inhibiciones y premios de cada parcela.
Conformar una Comisión Asesora Permanente que genere en primera instancia el Anexo Reglamentario (documentación técnica y avalatoria) y su actualización justificable.
- Adecuar las exigencias reglamentarias en función del tipo, la complejidad y riesgo de las obras
En la actualidad la exigencia por tipo de obra que limita a aviso o permiso de obra, sin considerar escala de superficie, uso o altura en general. Esto desalienta a la regularización especialmente en pequeñas y medianas escalas que deben cumplir con las mismas exigencias que las obras de gran escala.
Se diseña con graduación de exigencias según la escala de la obra, que se determina por superficie, altura y uso. Con estas tres variables se establece la complejidad de la tarea y en consecuencia la exigencia reglamentaria en cuanto a roles profesionales y documentación necesaria. La tramitación debe tener condiciones transparentes, tipificadas y con plazos definidos.
- Definir roles, derechos y responsabilidades de los diferentes actores del proyecto y la construcción
El CE actual presupone que la presentación de un proyecto equivale a la construcción de la obra y por lo tanto exige la firma del director, constructor y demás figuras. Sin embargo, la complejidad de las tareas y el desarrollo de especialidades hacen que en la mayoría de los casos el proyecto y la dirección sean realizados por profesionales diferentes.
La propuesta consiste en desdoblar el trámite actual de “registro” en aprobación de proyecto y permiso de obra.
La aprobación del proyecto lleva la firma del propietario y del proyectista, y en algunos casos del estructuralista. Consiste en la presentación de los planos de proyecto con toda la normativa que es exigida.
El permiso de obra se obtiene luego de la aprobación del proyecto. Consiste en la presentación de los responsables según aplique a la complejidad de la obra y toda la documentación exigible.
Por otro lado, se proponen distintos niveles de aviso de obra: su campo de acción se delimita según las acciones a realizar sobre la obra. Son dos niveles. El primero en la que firma solo del propietario, y el segundo que responde a obras de mediana o alta complejidad y llevará la firma del propietario y profesional.
En esta versión de Código de Edificación la figura del constructor asume nuevas responsabilidades. En caso de que el propietario contrate para su obra gremios separados cuando por la magnitud de la obra no se requiere la figura de Constructor, el propietario asume todas las responsabilidades de éste.
- Revisar las normas de habitabilidad, accesibilidad, sustentabilidad y estética urbana
Sin duda, mayor superficie es mejor… pero si se exige mayor calidad es más caro. En la actualidad el CE plantea superficies y normas de accesibilidad que encarecen la construcción hasta hacer inalcanzable la vivienda inicial para la mayoría de la población. Por otro lado, exigir accesibilidad a la totalidad de los edificios hasta el ingreso a las unidades no se justifica si dentro de ellas la vivienda no es accesible, generando un costo extra inútil.
Se revisan las normas de habitabilidad y accesibilidad. Se reducen las superficies mínimas para viviendas unipersonales, y se optimizan las normas de accesibilidad. De esta manera se reduce el costo económico al poder optar unidades más pequeñas y tener partes comunes ajustadas. Se destinara un porcentaje de la totalidad de las unidades, con características íntegramente accesibles.
Se plantean tres tipos de locales: de permanencia, de servicios y de circulación, proponiendo flexibilidad en los usos y dimensiones. Alentar espacios y servicios de uso común en edificios con mayoría de unidades mínimas. Limitar la exigencia de vivienda para encargado según cantidad de unidades y sus dimensiones. Garantizar espacios amplios de iluminación, ventilación y expansiones.
Integrar el concepto de arquitectura sustentable a todos los proyectos y construcciones a fin de generar un hábitat consciente de los recursos finitos.
Respecto a estética urbana se propone tender a un impacto visual positivo y que prevalezca la seguridad urbana.
- Reducir los riesgos y molestias que ocasionan las obras
En la actualidad las inspecciones de obra están orientadas a la punición y no a la prevención. La falta de criterio técnico hace que toda diferencia o falta, termine en clausura.
Las inspecciones deben orientarse a reducir la posibilidad de molestias y daños a terceros (linderos y peatones) y al cumplimiento de la correspondencia entre plano aprobado y obra. Se debe establecer un sistema de sanciones graduales de acuerdo a la gravedad de la falta y a los antecedentes de contravenciones del profesional y de la obra. Para eso tipificar las faltas en obra y los responsables por su incumplimiento.
Eliminar la figura de AVO y el pago de ese impuesto, dado que ya existe un pago por Derechos de Inspección.
- Aspectos técnicos para la ejecución de las obras
En esta sección es donde las normas prescriptivas limitan los desarrollos tecnológicos y desconocen los cambios que se han logrado en estos 72 años.
Se deberían utilizar normas basadas en el desempeño o en el cumplimiento de objetivos, tales como el valor de los diferentes tipos de aislación, resistencia y comportamiento admitidos, sin prescribir un material o forma de ejecución específicos.
- Regímenes especiales para edificios existentes
En la actualidad para operar sobre los edificios existentes deben cumplir parámetros como si se proyectaran de nuevo.
Legislar para lo ya construido es fundamental si se pretende respetar el patrimonio edilicio, limitando las exigencias para adecuarlos en cuanto a medidas de seguridad, accesibilidad y sostenibilidad.
- Definir desde el proyecto, las exigencias de habilitación de los diferentes usos
Los usos se encuentran desordenados y desactualizados, muchos de ellos ni siquiera existen y en cambio no figuran rubros esenciales como Sanidad.
Se propone una reagrupación de usos de acuerdo al tipo de actividad, en donde se establecen las pautas básicas que permitan desarrollar las actividades en los distintos usos sin solicitar modificaciones al momento de habilitarlos. Las condiciones deben ser más generales y atendiendo las exigencias según las distintas graduaciones en cada uso.
