El Centro en debates

CPAU, Observatorio Metropolitano | CPAU, Lorena Obiol

Nuestro Observatorio Metropolitano convocó a cinco especialistas a escribir en la sección Opinión sobre los dilemas que presenta hoy el área central de CABA. Así, Lorena Vecslir, Silvia Fajre, Manuel Socías, Andrés Borthagaray y Néstor Magariños contribuyeron especialmente con sus textos a analizar y responder algunos interrogantes. 

Las restricciones y el aislamiento provocados por la pandemia impusieron innumerables cambios en la vida de las personas y en el devenir de las ciudades. «Por varios meses, solo percibimos fragmentos del espacio público desde una ventana, mostrando con énfasis la fragilidad de nuestras sociedades», describió Silvia Fajre en su artículo. «El espacio público hoy tiene la polaridad de la amenaza y la reparación. Se visualiza como el espacio del miedo donde el otro se materializa como el riesgo, pero también ofrece la reparación de las secuelas del aislamiento porque los humanos somos animales sociales por definición, requerimos de los vínculos para ser porque la identidad es absolutamente relacional», agrega. 

Lorena Vecslir analiza el centro porteño en línea con otros centros históricos y también desde la misma construcción como centro que lleva en su ADN. Para ella, la pandemia no hizo más que reforzar tendencias en curso, que ya se venían evidenciando años y hasta décadas antes, como por ejemplo el éxodo de oficinas hacia el corredor norte de CABA y GBA, que comenzó en la década de los noventa. Además, «en el caso de Buenos Aires, como en otras grandes ciudades, la pandemia impuso un freno en el devenir de estos procesos de turistificación, que ya comenzaban a mostrar como contracara una progresiva gentrificación y segregación de los espacios centrales». 

Manuel Socías también parangona Buenos Aires con otras centralidades: «Las grandes ciudades del mundo están atravesando una discusión similar y la mixtura de usos con eje en la residencialización es la propuesta que más resuena. Pero otorgar una nueva vitalidad a los centros históricos y financieros es una iniciativa que debe ir acompañada de planificación y con el Estado encabezando y orientando el proceso en todas sus dimensiones». El autor dedica los párrafos siguientes a su proyecto de ley denominado Plan de Reconversión del Centro Porteño, que consiste en brindar incentivos para transformar las oficinas vacías en espacios habitables y generar un stock de 3000 nuevas viviendas destinadas al alquiler residencial y permanente para familias de ingresos medios, en menos de cinco años. «Esta iniciativa atiende varios objetivos a la vez: genera una nueva oportunidad de renta para los propietarios, facilita el acceso a la vivienda mediante un régimen de alquiler administrado y provee al centro de una nueva vitalidad», explica en su nota.  
 
Residencializar, esa parece la cuestión
Sin dudas, para Socías el momento para dotar al centro de usos mixtos es ahora. «Se precisa de audacia e imaginación para pensar cuál es la dinámica que queremos darle al centro de la ciudad. Desde hace años se discute la importancia de abandonar los usos exclusivos e incorporar también el uso residencial». El legislador asegura que el centro debe volver a ser un área vital de la ciudad, pero ahora reconvertido en una zona más accesible, inclusiva y sostenible.

«Para que esta política tenga éxito, se deberán considerar las reticencias mostradas por la población para vivir en el área central. Son numerosos los aspectos urbanos y edilicios que ahuyentan a la población e impulsan a buscar nuevas localizaciones que respondan mejor a los nuevos paradigmas habitacionales», advierte Fajre sobre esta iniciativa. Para ella es fundamental no solo considerar incentivos para refuncionalizar los actuales usos sino repensar el área central con el objetivo de atraer residentes. «Sin lugar a dudas, para volver al centro se requiere analizar y mejorar el equipamiento destinado a la vida cotidiana, pero básicamente lograr una cualificación integral (…) Priorizar el peatón es absolutamente recomendable, pero es importante acompañar esta estrategia con la diversidad de usos, para garantizar la vitalidad, porque, como sabemos, la naturaleza del espacio público está en clara vinculación con el tejido de su entorno. Ofertar créditos blandos o incentivos fiscales para la refuncionalización o rehabilitación de los edificios vacantes o subocupados es generador de empleo y dinamizador de toda la producción vinculada a la construcción, algo que es imprescindible hoy», completa Fajre.

«Una cuestión a tener en cuenta cuando se piensa de manera genérica en residencializar el centro es la densidad de viviendas ya existente hacia el oeste de la avenida 9 de Julio, en la zona de Retiro y en el barrio de San Telmo, siendo un uso permitido por el Código de Planeamiento en la mayor parte de los distritos funcionales que componen el área (…) En segundo término, la propuesta de convertir el centro en una ciudad de quince minutos, reclama una reflexión acerca de los atributos distintivos del área central respecto de cualquier otro barrio de la ciudad, que lo ubican en una posición demasiado privilegiada como para limitarlo a usos de cercanía orientados solo para quienes allí residan”, objeta Vecslir, quien además menciona las grandes inversiones recientes (como el Paseo del Bajo y la peatonalización) que, a su criterio, hacen parecer contradictoria la iniciativa de promover un comportamiento barrial del centro.
 
La opinión del Consejo
El texto de Néstor Magariños hace hincapié en los estudios diagnósticos y en los lineamientos de gestión y de actuación que se elaboraron en el CPAU. Luego de enmarcar la situación, el autor propone algunas acciones que podrían implementarse: «Existe consenso en restablecer la residencialidad. Para ello, hay varias acciones que podrían implementarse: (a) Identificar y revisar el stock construido y el nivel de vacancia con la idea de retornar al estado residencial aquellos edificios que originalmente lo fueron o, aun, transformar en residencia edificios que nunca lo fueron pero están vacantes. Eso permitirá disponer de un catálogo de edilicio. (b) Diseñar e implementar políticas de crédito para activar el proceso de reconversión, tanto para las reformas que deban realizar los/as propietarios/as para vender y/o alquilar como para los/as posibles compradores/as. (c) Dar impulso desde el Gobierno, mudando oficinas públicas que hoy funcionan mal (por ejemplo, juzgados), trasladándolas a edificios corporativos que, como mencioné, han perdido ocupación», describe en su artículo el consejero. 

Además, enumera algunas tareas urgentes que el Gobierno porteño debería encarar: «(1) Promover una normativa específica que permita aceptar patrones de accesibilidad y habitabilidad de acuerdo a las épocas en las que fueron construidos los edificios. Se trata de recuperar edificios existentes para usos nuevos o para los que tenían originalmente (aquellos que fueron construidos para habitar). Existen también modelos de vivienda que pueden marcar alternativas, como el alquiler temporario (con menos exigencias que los actuales alquileres) o las residencias para estudiantes; pero, básicamente, hay que alentar la residencia de familias. (2) Completar proyectos públicos como la Diagonal Sur, destinando a vivienda los terrenos residuales del ensanche. Ese suelo podría entregarse a cambio de metros cuadrados (unidades de vivienda) a desarrolladores privados, cuyo negocio se potencia al postergar la inversión en tierra. (3) Considerar la magnitud del problema y dar prioridad al centro respecto del desarrollo de otras áreas, hasta equilibrar su situación. La posibilidad cierta de tugurización, como ha ocurrido en las áreas centrales de otras ciudades, sería una catástrofe económica para toda la ciudad. No hay tierra mejor equipada que la del centro de la ciudad».

Por su parte, Andrés Borthagaray –quien, además de consejero, es presidente de la comisión de Urbanismo– se enfoca en la movilidad y en la accesibilidad del área central. «Si algo define al área central de Buenos Aires es su accesibilidad. Algunos antecedentes muestran claramente cómo la cuestión urbana y la movilidad en Buenos Aires se presentaban como estrategia de conjunto. Sin embargo, las decisiones han ido solo parcialmente en la dirección de esas propuestas. Es algo que hoy, frente a la crisis generada por la pandemia que ha afectado a las áreas centrales en varias partes del mundo, tiene una profundidad específica en nuestro caso. Sin embargo, más allá de las medidas inmediatas necesarias para atender la crisis y recuperar una mayor diversidad de funciones en el centro, para poner en valor su patrimonio y su potencial es necesario recuperar también una visión de conjunto asociada a la movilidad», define. 

Borthagaray enumera y analiza las causas inmediatas de la crisis actual del centro, pero también refiere «causas anteriores que es necesario considerar para una estrategia a futuro. Y, sobre todo, hay un patrimonio, un capital y un factor de atracción que tiene valor más allá de esta situación». Al igual que Vecslir, rescata las posibilidades únicas de acceso en transporte público, pero también pone en valor el espacio de las calles y avenidas, su relación con los espacios públicos circundantes y con el sistema de arbolado y espacios verdes que, según él, inducen a una movilidad más activa en las que incluye los trayectos a pie y en bicicleta. «Pero para poner en valor los puntos positivos, las políticas deben ser consistentes. La asignación de recursos, también», dice casi sobre las líneas finales de su texto. 
 
A modo de cierre, no de conclusiones
El juego de escala o doble condición del centro –local/global– requiere, según Vecslir, que pensemos más allá de los límites geográficos si queremos reflexionar sobre el sistema de centralidades metropolitanas. «Desde esta perspectiva, el futuro del área central depende no solo de políticas y promoción de programas locales, sino que requiere de un acuerdo entre las administraciones municipales de la región metropolitana a fin de detener el crecimiento por expansión del área urbanizada, redistribuir y compensar las cargas y beneficios, y planificar un desarrollo coordinado de los centros y subcentros con los servicios y las redes de infraestructuras existentes y previstas, racionalizando las nuevas implantaciones y el consumo de suelo».

«La urgencia de repensar y transformar el centro abre también una ventana para discutir y contrastar los paradigmas de desarrollo urbano en pugna en nuestro país. Se trata de decidir si las ciudades se construyen exclusivamente al calor de la renta privada o si prima una racionalidad pública y comunitaria que promueva mayores niveles de equidad y equilibrio social y territorial. Nosotros impulsamos aquella perspectiva que pone al Estado en el centro, en diálogo y articulación con la iniciativa privada, pero al servicio de las necesidades y expectativas de progreso de sus habitantes», declama Socías.

«Los programas que han buscado recuperar áreas centrales desde una mirada integral no lo han hecho solamente a partir de la definición de un proyecto urbano, sino que se han abocado a implementar, de manera coherente, un conjunto de instrumentos urbanísticos e incentivos para promover cambios espaciales, económicos y sociales del centro, a través de iniciativas públicas, privadas y mixtas», suma Vecslir. 

Volviendo al punto inicial que nos impone la pandemia, Fajre aporta: «Si las restricciones vinieron para quedarse, tendremos que plantearnos la coexistencia con el virus e incorporar en nuestra cotidianeidad los protocolos requeridos. Pero las ciudades seguramente tendrán otro valor simbólico y otros desafíos».