Acceso a la vivienda en el mercado inmobiliario

Pablo F. Abbatángelo

Tratar el acceso a la vivienda haciendo abstracción de los distintos estratos socio-económicos puede llevarnos a conclusiones parciales, teñidas del color del cristal con el que se la mira. El importante déficit habitacional que notamos en los grandes centros urbanos del país en general y de nuestra ciudad en particular, nos obliga a enfocarnos en cada segmento de la pirámide social, que tienen problemáticas disímiles y que requieren entonces propuestas también distintas. 

Según datos del INDEC, el 50% de los hogares argentinos pertenece a la Clase Baja y Baja Superior -17 y 33% respectivamente y en crecimiento- la Media Típica en reducción 28 %, la Media Alta un 1 % y la Alta un 5%, las dos últimas sin modificaciones. Tomando el ingreso promedio familiar de las Clases Sociales antes señaladas en $ 5.500, $ 11.500, $ 23.000, $ 45.000 y $ 145.000 respectivamente, no hace falta hacer un máster en economía para comprender que sin Planes de Vivienda Social, la mitad de la población está directamente fuera de este derecho básico consignado en nuestra Constitución. Poco más de un cuarto tiene alguna posibilidad, quedando solo el 22% en condiciones de lograrlo.

En una economía con altos índices inflacionarios e incertidumbre política es poco habitual que los actores financieros encuentren los mecanismos de fondeo a largo plazo para abastecer la demanda de quienes quieran acceder a créditos hipotecarios para hacer real el sueño de la casa propia. Y como es una tradición argentina en períodos electorales, aparecen créditos hipotecarios de bancos oficiales, Nación, Ciudad y Provincia con fórmulas de Unidades de Medidas probadas y exitosas en otras latitudes con bajas tasas de inflación. Así surgieron los Préstamos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) actualizables por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) más una Tasa Compensatoria de entre el 3 y el 5% TNA fija; y el Locatario histórico sale de cacería en esa aventura que lo lleve en 360 meses a tener su título de propiedad, mayoritariamente en el segmento de los usados ya que los a estrenar por su corto plazo de financiamiento “en el pozo” y mayor valor, quedan relegados a los inversores.

Los emprendimientos súper premium están fuera de todo análisis. Recientemente un desarrollador de este segmento se asombraba porque, sobre un terreno con una incidencia de U$S 4.000 por m2, vendieron pasando holgadamente los U$S 10.000 por m2 "sin despeinarse".
Con esta nota se pretende dar un diagnóstico de la actualidad del mercado inmobiliario: dar soluciones habitacionales y corregir asimetrías solo se lograrán aplicando acertadamente políticas públicas en este sentido.  

Fotografía: Martín del Valle - Instagram