El centro

Néstor Magariños

El centro de la ciudad ha sido un objeto relevante de debate de urbanistas, funcionarios y ciudadanos durante los últimos cincuenta años. Por un lado, estaban quienes que criticaban la excesiva centralidad porteña, la congestión y la necesidad de descentralizar. En el otro extremo, se alineaban los que avizoraban la decadencia del área central, a tono con las experiencias de otras ciudades de estas y otras latitudes.

El impacto de la pandemia tuvo su principal efecto en el área central: de un momento a otro dejaron de acudir la multitud de personas que trabajaban allí. Al principio la ausencia fue total, más adelante el home office y la persistencia de limitaciones para las concentraciones de personas en lugares cerrados mantuvo, aunque algo mitigada, la ausencia de trabajadores. Y con ello, toda la vida comercial, recreativa, cultural, hotelera y gastronómica fue muy impactada, en muchos casos con cierres definitivos.

Existe además un último proceso, aún en curso: las manifestaciones sociales y políticas, sumadas a la ocupación de calles, agregaron inconvenientes para trasladarse al centro, al que una parte importante de la población prefiere evitar trasladarse.

Hoy, aunque ya no persisten las limitaciones de la pandemia, la actividad del centro sigue muy por debajo de sus promedios históricos.

Existe un extendido consenso sobre la necesidad de hacer algo que ayude a revitalizar la zona. Así lo entendieron también las autoridades locales y han elaborado una serie de propuestas y beneficios para intentar cambiar la tendencia.

En ese sentido, es importante caracterizar el centro y sus problemas a los efectos de imaginar escenarios futuros.

En primer lugar, el problema actual es sustancialmente distinto al de tiempos pretéritos, pues son las centralidades de toda la región metropolitana las que están en juego. El desarrollo de las comunicaciones que permite el trabajo a distancia y la aspiración de sectores medios de escapar de la congestión —que ha movido no solo a las familias sino también a empresas y a instituciones de todas las actividades— son algunos de las factores que están por detrás. En ese sentido, es evidente que al menos una parte de las actividades y funciones del centro se trasladará inevitablemente. Y la vacancia del área central también significará el redimensionamiento de otras centralidades.

En segundo lugar, a pesar de que el centro es un lugar diferenciado y recortable del conjunto de la ciudad, no todo es lo mismo y no todo está sufriendo de la misma manera. El centro es, en realidad, un conjunto entrelazado de muy variadas centralidades. Está la centralidad institucional pública que, a su vez, se divide en múltiples escalones:

• La administración central del Estado nacional a través de la sede del Ejecutivo, con sus ministerios, secretarías, entes, etc.
• La sede de la Justicia nacional, desde la Corte Suprema a los tribunales de distintas calidades y jerarquías.
• La sede del Legislativo nacional.

En réplica perfecta, encontramos también el mismo esquema para las autoridades locales. 

También, es una centralidad educativa en sus variantes:

• Escuelas públicas y privadas, primarias y secundarias.
• Universidades públicas y privadas.
• Institutos educativos de diversos tipos y prestaciones.

Una centralidad cultural:

• Grandes cines y teatros, mayoritariamente localizados sobre la Av. Corrientes.
• Varios museos, centros culturales, galerías de arte y librerías.

Una centralidad comercial:

• Calles especializadas.
• Comercios de prestigio y a escala de la aglomeración.

Una centralidad turística, basada en su historia, en su patrimonio construido, en sus paisajes urbanos y en sus intensas actividades:

• La mayor dotación hotelera del país.
• Una importante gastronomía de gran variedad y destinada a públicos muy diversos.

Una centralidad financiera:

• Casas matrices y sucursales de bancos públicos y privados 
• La bolsa y la CNV.
• Pequeñas compañías financieras y de crédito.

Una centralidad de la administración privada:

• Grandes empresas.
• Pymes y oficinas profesionales

Una centralidad logística, alimentada por: 

• El principal y más complejo sistema de transporte multimodal.
• La mayor red de tránsito, con sus autopistas.
• Un aeropuerto y un puerto de pasajeros cercanos.

En cada actividad ha tenido un impacto distinto y tienen delante de sí una recuperación diferente. En efecto, esta compleja trama fue expandiéndose en el tiempo, tercerizando actividades y desalojando habitantes, de manera que el centro ya llegó a un mínimo de residencialidad y, consecuentemente, a tener una fuerte actividad en horas laborales. Pero, fuera de horario, era una ciudad desierta. 

Ahora bien, a pesar de la congestión consecuente, esta intensa centralidad funcionaba con dinamismo hasta que llegó la pandemia. Aun así, por esa congestión, antes de la pandemia, muchas actividades públicas y privadas fueron relocalizadas fuera del centro y había consenso de los especialistas sobre la necesidad de aliviar la centralidad. Hoy, las condiciones han cambiado y ya no solo no es necesario desconcentrar actividades en el centro, sino que se hace imprescindible fomentarlas, incluyendo el retorno de oficinas públicas.

Enumeremos, entonces, las certezas que tenemos sobre el futuro próximo:

La presencialidad no será la misma que en el pasado, disminuirá la cantidad de gente que concurre a las oficinas y a otras tareas conexas. Además, muchos de los comercios y pequeñas oficinas que cerraron no volverán a la actividad o, al menos, a la misma que tenían. Consecuentemente, con seguridad, habrá vacancia en el stock construido, vacancia que en sí misma es una pérdida económica. El valor de las propiedades y de la renta sobre la propiedad   ha caído fuertemente.

Como vemos, el deterioro de la centralidad obedece a múltiples factores, desde esa perspectiva es imprescindible actuar con un conjunto de políticas. La recuperación de áreas urbanas es uno de los problemas de las ciudades más difíciles de encarar.

Existe consenso en restablecer la residencialidad. Y en esto el GCBA ha tomado iniciativas interesantes cuya eficiencia habrá que ir monitoreando. 

• Identificar y revisar el stock construido y el nivel de vacancia con la idea de retornar al estado residencial aquellos edificios que originalmente lo fueron o, aún, transformar en residencia edificios que nunca lo fueron pero están vacantes. Eso permitirá disponer de un catálogo edilicio.
• Diseñar e implementar políticas de crédito para activar el proceso de reconversión, tanto para las reformas que deban realizar los/as propietarios/as para vender y/o alquilar como para los/as posibles compradores/as.

Además de lo ya legislado, deben encararse políticas activas.

Es evidente que todas estas iniciativas implican un proceso complejo que necesita una decidida implementación desde el Estado, apalancando la actividad privada. 

Es, en otra escala, algo que el GCABA ya ha hecho, tanto en el DOHO (exAU3) como en el barrio Padre Carlos Mugica (ex Villa 31). En cada caso, fue necesario disponer de organismos de gestión ad hoc, cuya principal función sea activar todas las políticas de recuperación del centro, incluyendo políticas sociales (de atención de la población en situación de calle), políticas ambientales (mejorando los horarios de recolección para evitar la acumulación de última hora de residuos), culturales y deportivos (generando eventos que convoquen al uso del centro, en especial los días de fin de semana), etc. 

• Ofrecer casos piloto, mudando oficinas públicas que hoy funcionan mal (por ejemplo, juzgados), trasladándolas a edificios corporativos que han perdido ocupación.

El caso de los juzgados es paradigmático. Hace años que se habla de construir una “ciudad judicial”. Esta es una oportunidad de realizarla sin tanta pompa pero con el mismo efecto de mejora funcional y mayor utilidad. Un parque edilicio disponible en el área central sería una oportunidad para  aprovechar la pérdida de ocupación por parte de empresas en edificios de oficinas.

• Promover la organización de asociaciones con propietarios/as, concientizando sobre la creciente pérdida de valor de los inmuebles. En relación, se podría diseñar un programa específico de beneficios impositivos. 
• Promover una normativa específica que permita aceptar patrones de accesibilidad y habitabilidad de acuerdo a las épocas en las que fueron construidos los edificios. Se trata de recuperar edificios existentes para usos nuevos o recuperando su uso original.  Existen también modelos de vivienda que pueden marcar alternativas, como el alquiler temporario (con menos exigencias que los actuales alquileres) o las residencias para estudiantes; pero, básicamente, hay que alentar la residencia de familias.
• Completar proyectos públicos como la Diagonal Sur, destinando a vivienda los terrenos residuales del ensanche. Ese suelo podría entregarse a cambio de m2 (unidades de vivienda) a desarrolladores privados, cuyo negocio se potencia al postergar la inversión en tierra.

Es necesario considerar la magnitud del problema y dar prioridad al centro respecto del  desarrollo de otras áreas, hasta equilibrar su situación. La posibilidad cierta de tugurización, como ha ocurrido en las áreas centrales de otras ciudades, sería una catástrofe económica para toda la ciudad. No hay tierra mejor equipada que la del centro de la Ciudad de Buenos Aires.