Un lugar para vivir
Magdalena Eggers
“Mudate al microcentro”, dicen. Pero… ¿te mudarías al microcentro?
Los censos dicen que la población de la ciudad de Buenos Aires no cambió desde 1947. Y que la distribución de la población se ha incrementado en los barrios informales y se redujo en los barrios centrales. Los que requieren presencia física en su trabajo quieren vivir más cerca de él para poder optimizar su tiempo, y los que pueden realizar trabajos a distancia eligen irse lejos de la gran ciudad para mejorar su calidad de vida. Muchas oficinas se volvieron virtuales o se retiraron del área central, para ganar en conectividad o comodidad. El microcentro después de la pandemia se volvió fantasmal, hasta que de a poco el turismo fue llenando algunos huecos. El porcentaje de unidades vacías es escalofriante, mientras que se sigue construyendo para un nivel ABC1 que no lo necesita y que solo lo hace como reserva de valor.
Como sucede en muchas ciudades europeas, se pensó en revitalizarlo, atrayendo a vivir y reutilizar el espacio, que sobre todo en las noches se torna solitario e inseguro. La idea es buena. Es económica y ambientalmente sustentable aprovechar toda esa masa construida con un destino de oficinas reconvirtiéndola en lugares para vivir aunque sea en forma temporal. Casi el 40% de los hogares de la ciudad son unipersonales según la Encuesta Anual de Hogares que hace el GCABA, hecho que facilitaría la flexibilidad en la distribución del espacio y en la toma de decisiones. Revivirían también muchos de los negocios que cerraron con la pandemia.
Pero yo me pregunto: ¿por qué elegiría mudarme al microcentro? Además de la proximidad a toda la movida cultural tan preciada que tiene esta ciudad, la principal razón sería económica: si existiera la posibilidad de acceder a la vivienda propia a través de créditos a largo plazo que permitan reemplazar el pago de alquiler por una cuota hipotecaria, no lo dudaría. La movilidad sería otro factor importante: gracias a su trazado radiocéntrico permite llegar en subte, tren o carriles diferenciales para transporte público (mal llamados metrobuses) en poco tiempo a cualquier lado. Pero como contrapunto tendría la falta de plazas y parques en las cercanías, el efecto de isla de calor concentrado, y la ausencia del contacto diario con los vecinos, aspectos que hoy se consiguen en los barrios suburbanos y que con los cambios de zonificación que trajo el código urbanístico pretenden destruir. Las tres cosas se resolverían en parte si las terrazas de estos edificios se convirtieran en lugares amigables, con vegetación y sombras que protejan de la radiación solar implacable en el microcentro.
La última modificación al Código de Edificación –que hasta ahora legislaba solo para edificios nuevos– tomó en cuenta la masa edificada pautando los requisitos necesarios para refaccionar las construcciones existentes (ver Art. 3.10), antes libradas a la opinión del funcionario de turno, permitiendo adaptaciones que los hagan accesibles y seguros. Las unidades existentes, si el destino es vivienda, permiten mayor flexibilidad, pueden no tener balcón aunque por superficie se exija, se admite además mantener la categoría de los locales si cambian los usos, y se aceptan patios con menor medida si figuran en planos anteriores. Pero falta reglamentar un aspecto muy importante, el ambiental, a través de la retroadaptación. El Art. 3.7.4.5.3 establece un conjunto de medidas destinadas a mejorar la eficiencia energética de edificios existentes, a través de una “Verificación Técnica de las Construcciones”. No solamente reduciría en gran medida el consumo energético (recordemos que el 60% del consumo en cada edificio es para climatización), sumando confort en la habitabilidad y trabajo a los profesionales que, como sucedió en países europeos que otorgan créditos blandos para mejorar la eficiencia energética, movilizó la construcción en tiempos de baja. Sería también un incentivo a los inversores que apuestan al microcentro atraídos por sus ventajas impositivas.
La economía y el ambiente aparecen como motores imprescindibles para esta propuesta, que hasta el día de hoy no echaron a andar: ni créditos hipotecarios que permitan el acceso a la vivienda propia, ni exigencias de sustentabilidad que conviertan al microcentro en un ambiente más amigable tientan a inversores y futuros habitantes permanentes, quedando solo como oportunidad para turistas y estudiantes universitarios. El hecho de que la movilidad y la oferta cultural sean óptimas no es suficiente atractivo para mudarse hasta ahora al microcentro.
