Microcentro: una necesidad urgente de reconvertir

Damián Tabakman

Los microcentros financieros de las grandes ciudades del mundo están atravesando un momento muy complejo. Hoy la mayoría sufre el embate de las consecuencias pandémicas al punto que hubo momentos, en el pasado reciente, durante los cuales estos espacios urbanos quedaron virtualmente vacíos. 

Sin embargo, no se trata de un fenómeno generado por la pandemia ya que hace años que las empresas y las oficinas públicas empezaron a optar por otras zonas para localizarse, en las afueras, con buena accesibilidad y en un entorno de mejor calidad.

Aunque en algunos sitios la gente empezó a regresar parcialmente a las oficinas en formatos híbridos que incluyen un mix de trabajo presencial y virtual, no está sucediendo en volumen suficiente como para generar una auténtica y sustentable reactivación de las áreas.

Es cierto que algunos microcentros, como en el caso de la Ciudad de Buenos Aires, cuentan con afluencia turística que ayuda, pero se desarrolla en sectores puntuales, mientras que la mayor parte del área sigue muy decaída.

Al igual que tantos gobiernos metropolitanos, el de Buenos Aires ha tomado cartas en el asunto y puso en marcha una potente operatoria de beneficios impositivos para emprendimientos que transformen oficinas en viviendas, sumado a la idea de hacer una ciudad de 15 minutos, donde quien viva allí tenga todo lo necesario a pocas cuadras de su casa. El plan debería tener efectos positivos; no obstante, debido a la situación económica general de nuestro país, aún hay pocos avances concretos.

Si bien hay muchos inversores y desarrolladores activos en la actualidad, la mayoría se orienta a hacerlo en zonas más clásicas y pocos se animan a invertir en barrios nuevos. Esto es así porque la venta en pozo es débil y a precios bajos, lo cual limita y dificulta el financiamiento de los emprendimientos. Y en zonas no desarrolladas, como es el microcentro, es mucho más difícil aún.

Entiendo que los incentivos fiscales, por más potentes que sean, pueden llegar a ser insuficientes, en especial en este contexto y aún teniendo en cuenta que se trata de una zona con muy buena infraestructura. 

Pareciera que, para desencadenar un proceso sustentable de desarrollos inmobiliarios residenciales en el microcentro en volumen, habría que intervenir, en lo inmediato, en la re-conceptualización de la zona para que se vuelva verdaderamente atractiva.

En mi opinión, podrían verse resultados más rápidos si el Gobierno de la Ciudad, incluso en articulación con el sector privado, hiciera obras y acciones en el espacio público con el fin de transformar el entorno en una realidad atractiva. Por ejemplo, ayudaría la realización de actividades culturales y recreativas en el espacio público, algo que el GCABA viene anunciando. Acotar las manifestaciones y los cortes de calles también tendría naturalmente un impacto positivo. Además, promover el retail con programas gastronómicos temáticos y la reapertura de locales también sería de gran valor.

La clave es darle vitalidad al área, que recupere la seguridad y que el público la empiece a elegir para vivir. Incluso con el regreso de espacios laborales a la zona. Quizás no con las clásicas oficinas, pero sí con ámbitos por los que puedan optar las industrias creativas, del conocimiento o de la innovación. 

Sería deseable que a su vez el microcentro se vuelva atractivo para que los turistas elijan alojarse allí, de modo que su posicionamiento no sea solo por poder ofrecer viviendas accesibles permanentes, sino también temporarias.

Otro tema que se debe tener en cuenta es el de la circulación vehicular. La zona es prioritariamente peatonal, lo cual para la vivienda permanente puede ser un obstáculo.

Un apartado especial merece la cuestión regulatoria. Muchos edificios que eran de viviendas pasaron a oficinas tiempo atrás, y en el mientras tanto, muchas normas cambiaron y se volvieron más exigentes. Hoy, volver esos mismos edificios a viviendas es posible, pero sería deseable que existiera flexibilidad en las normas para evitar la obligatoriedad de hacer obras mayores que vuelvan inviables a los emprendimientos desde el punto de vista económico. 

Incluso han surgido nuevos usos para los cuales el microcentro revitalizado podría ser un entorno ideal donde desarrollarlos, como el coliving y el coworking. Son programas no regulados que también merecerían un tratamiento normativo flexible y moderno. 

Algunos toman como ejemplo otras ciudades importantes del mundo que están abordando este mismo problema con gran inversión pública. Si bien es una excelente idea, hay que ser realistas y asumir que no son experiencias trasladables a nuestro medio, donde predomina la escasez de capital. 

La puesta en valor y la recuperación del microcentro se presenta, en resumidas cuentas, como una gran oportunidad de desarrollo. Su rehabilitación ofrece el gran desafío de reconvertir una zona administrativa y financiera obsoleta de la mano de una mirada urbanística integradora que permita transformar la potencialidad en una realidad. Incluso con un criterio amplio y flexible de planeamiento urbano respecto de cuestiones tales como alturas máximas o densidad. 

Desde CEDU estamos convencidos de que es posible y venimos acompañando al GCABA desde el principio en este plan, que más temprano que tarde terminará trayendo sus frutos. Quienes lo vean antes y se anticipen, sin lugar a dudas ganarán.