Los costos de las obras

Irene Kalnins

El monto a invertir es una de las restricciones más importantes para el proyecto de una obra y no puede ser un resultado aleatorio que se conozca en el momento de su adjudicación. En consecuencia, una de las mayores responsabilidades del arquitecto consiste en analizar, estimar y ajustar los costos de las obras en función de los recursos que dispone el comitente, tarea nada fácil considerando que debe pronosticar en un mercado dinámico e imperfecto.

No obstante, la aproximación de sus cálculos a la realidad debe ser tan ajustada como sea posible, en función de los medios que estén a su alcance. 

El grado de definición de la idea arquitectónica y la estimación de los costos siguen un mismo curso: solo aproximación en las primeras instancias (conversaciones iniciales, croquis preliminares), estimaciones y presupuestos más ajustados a medida que avanza el proceso de proyecto (anteproyecto, documentación de proyecto), determinación del costo de la obra a la firma del contrato de construcción y conocimiento de su monto real y definitivo a la terminación de la obra.

Estimaciones y presupuestos deben constituir una rutina que no debe ser descuidada por el arquitecto por las consecuencias que puede originarle a su comitente y la afectación de sus propias responsabilidades.

Niveles de decisión y repercusión en los costos

• Decisiones básicas
  Son las que se refieren a la conveniencia de decidir la construcción del edificio, sus alternativas de emplazamiento y envergadura, así como los montos a invertir y financiar. Casi todas estas decisiones son de incumbencia exclusiva del comitente.

• Decisiones funcionales
  Consisten en el análisis y definición del conjunto de requerimientos que, respetando las decisiones básicas, permiten formular un programa detallado de necesidades y un cronograma que prevea en forma tentativa el curso y duración de los lapsos de proyecto y construcción. La responsabilidad por esta serie de decisiones, que tienen directa incidencia en el costo de la obra, pertenece en conjunto al arquitecto y su comitente. 

• Decisiones de diseño
  De acuerdo con el programa de necesidades y el cronograma adoptado, el arquitecto ejecuta el anteproyecto y proyecto y lo concreta en planos, especificaciones y otros documentos que definen el tipo y calidad de la construcción y que servirán de base para la adjudicación y construcción de la obra. Estas decisiones, aunque deben contar con la aprobación del comitente, pertenecen al área de las responsabilidades del arquitecto.

• Decisiones de producción
  Se refieren al criterio adoptado para la contratación de la obra, al tipo de garantías y resguardos requeridos por el comitente y al plan de trabajo contractual para la construcción. Estas decisiones también pertenecen al área de las responsabilidades compartidas pues deben surgir del acuerdo arquitecto-comitente, aunque es el primero quien las propone y brinda al segundo el asesoramiento correspondiente.

Cada decisión tomada durante las etapas de proyecto y construcción determina una calidad definida e implica una incidencia en el costo inicial y en los posteriores costos de uso y mantenimiento.  

El análisis del costo de una obra no debe hacerse en forma aislada, sino que debe referirse a la calidad que se puede obtener a determinado costo. En consecuencia la economía  debe tener en cuenta los dos miembros de la ecuación costo/calidad, a la que hay que agregar el tiempo que insume la totalidad del proceso desde el anteproyecto hasta la terminación de la obra. 

Las implicancias del diseño en los costos deben ser un dato más a considerar por el arquitecto. La racionalidad de un proyecto, desde un punto de vista estrictamente económico, se puede basar primariamente en el análisis de las formas conceptuales, las cuales se definen en las primeras etapas del proyecto. Por ello conviene tener en cuenta, desde el primer momento, las relaciones área/perímetro/volumen/superficie envolvente:

• En las propuestas abiertas, con perímetros muy desarrollados, los espacios necesitan una envolvente mayor; se incrementan las superficies de muros, cerramientos, techos y cubiertas y se generan costos adicionales. También se incrementan los costos de las protecciones y aislaciones necesarias para asegurar las adecuadas condiciones de habitabilidad y confort y los costos operativos en el caso de las instalaciones termomecánicas.

• En las propuestas horizontales, con un gran desarrollo en planta, hay varios factores que gravitan negativamente desde el punto de vista económico, pues los rubros costosos, como techos, fundaciones y aislaciones horizontales, aumentan su participación dentro del costo de la obra. Similares consecuencias origina el incremento de las circulaciones y la prolongación de las redes de instalaciones. 

• En las propuestas verticales, en cambio, se neutralizan estos factores, pero cuando las alturas superan los valores razonables, aparecen otros agentes que pueden distorsionar los costos, como la multiplicación de las superficies destinadas a circulaciones verticales, la necesidad de entrepisos técnicos, medios mecánicos de circulación más numerosos y más veloces y el mayor costo de la estructura resistente. En cada caso deberá analizarse el punto de equilibrio y evaluarlo con el conjunto de los demás requerimientos del proyecto. 

La modalidad de contratación para la ejecución de la obra tiene importantes consecuencias sobre su costo y sobre otros aspectos, tales como los tiempos de construcción, la transferencia de riesgos hacia el comitente y el incremento de las obligaciones y responsabilidades del arquitecto.

Algunas consideraciones sobre la influencia de estas cuestiones en el costo de las obras:  

• El contratista único resulta conveniente cuando se desea concentrar las responsabilidades o se procura abreviar los plazos de construcción.

• El ajuste alzado es una modalidad que implica mayor riesgo para el contratista y menor para el comitente y por consiguiente incrementa el coeficiente de pase entre costo y precio por parte del contratista.

• Los contratos separados permiten reducir costos al evitar subcontrataciones por parte de un contratista único, pero requieren una cuidadosa tarea de coordinación por parte del contratista principal.  

• El coste y costas en cambio, es una modalidad que permite acotar los márgenes de ganancia del contratista pero que conlleva incertidumbre al propietario con respecto al precio final.

• La unidad de medida es una modalidad que en principio no debería reportar diferencias de precios con respecto al ajuste alzado. Las ventajas y desventajas comparativas entre ambos sistemas se encuentran en otros aspectos, como la practicidad para contratar ítems no computados al momento de adjudicar.

• La aplicación del método fast-track al proceso que abarca el proyecto y la construcción permite la superposición de ambos y abreviar el lapso total de todo el proceso.

La fijación del plazo de la obra, la adopción del plan de trabajo y la opción por un flujo de inversiones son asuntos que deben ser conciliados mediante una programación que tenga en cuenta tanto los aspectos técnicos de la obra como los intereses del comitente. En todos los casos corresponde que el/la arquitecto/a asesore a su comitente sobre la conveniencia de adoptar plazos y planes de inversión razonables, y formas y plazos de pago sensatos.